【第１回】ローンのある自宅を売却したい
Posted by succest
住宅ローンの返済が終わっていない家を、ローンが返済できなくなったり、離婚のため自宅を処分する必要がある場合に売却を検討することになりますが、次のことをクリアすればローンのある自宅を売却することができます。
１ 残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する
自宅を購入する際に住宅ローンを組む際に、金融機関は購入する不動産に「抵当権」を設定します。
万が一、住宅ローンが返済できなくなったとき、抵当権を設定してあると金融機関は不動産を競売にかけ債権を回収することができるからです。
通常、抵当権付きの不動産は買い手がつかないため、自宅を売却するには残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
２ オーバーローンの場合は要注意
自宅売却とともに抵当権を抹消し売却代金を一括返済に充てることは可能です。
しかし不動産（建物）の価額は時間の経過とともに下がっていくため、ローン残高が不動産の価額を上回るオーバーローンの場合は注意が必要です。
例えば10年前に3000万円の新築マンションをすべて住宅ローンで購入したとします。
月々の返済が苦しくなり、やむなく自宅を売却することになったときローン残高が2500万円なのに対し、マンション価額が2000万円の場合、差額の500万円は借入れや自己資金から用意しなければなりません。
月々の返済が困難な中、まとまった資金を確保するのは極めて難しいでしょう。
このような状況の解決策として、次の『任意売却』という方法があります。
３ 『任意売却』という解決方法
任意売却は、金融機関の同意を得ることで不動産を売却する方法です。
つまり自宅の売却代金だけでローンを一括返済できなくても売却することができます。
売却後に残されたローンについては、分割で支払うなど、無理のない返済方法を金融機関と交渉して同意を得ることになります。
４ 任意売却のポイントは『交渉力』
任意売却は金融機関が同意しなければ成り立ちません。任意売却のポイントは金融機関や保証会社との交渉力です。
金融機関とのやりとりは本人もしくは委任を受けた弁護士にしかできませんが、金融業務や不動産業務に馴染みのない本人では限界があるかと思います。
これら業務に精通した専門の弁護士に任せるのが安心といえましょう。
